سقوط آزاد قیمت مسکن در تهران؛ کاهش تا ۸۰ میلیون تومان در هر متر!
بازار مسکن تهران در ماههای اخیر با تغییرات قابل توجهی مواجه شده است؛ کاهش شدید قیمتها و افزایش فایلهای اجاره در برخی مناطق، شرایطی متفاوت نسبت به سالهای گذشته ایجاد کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، کیانوش گودرزی، در تازهترین گزارش خود از این بازار، جزئیات مهمی را درباره وضعیت خرید، فروش و اجاره خانهها در شهر ارائه کرده است که نشاندهنده روند نزولی قیمتها و رکود طولانیمدت بازار است.
کاهش شدید قیمت مسکن در مناطق شمالی
کیانوش گودرزی با اشاره به کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران گفت: «قیمت هر متر مسکن در این مناطق بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان کاهش یافته و در برخی نمونهها کاهش قیمت تا ۸۰ میلیون تومان نیز مشاهده شده است.» برای مثال، در منطقه ۲ تهران، واحدهایی که پیشتر متری ۳۸۰ میلیون تومان عرضه میشدند، اکنون با قیمت حدود ۳۰۰ میلیون تومان در بازار موجود هستند.
این کاهش قیمتها ناشی از رکود چند ساله در بازار مسکن و همچنین کاهش قدرت خرید مردم است. درآمد خانوارها در سالهای اخیر به شدت کاهش یافته و توان پرداخت اجارهبها و قیمتهای بالای مسکن به مراتب کمتر شده است. به همین دلیل، بازار مسکن با عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا مواجه شده است.
افزایش فایلهای اجاره در جنوب تهران
یکی دیگر از دلایل کاهش قیمتها، خروج اتباع غیرمجاز از مناطق جنوبی تهران است. گودرزی در این زمینه اظهار داشت: «با خروج اتباع که عمدتاً در مناطق جنوبی تهران ساکن بودند، تعداد فایلهای اجاره افزایش یافته است. پیش از این، بسیاری از واحدهای اجارهای بدون متقاضی باقی میماندند، اما اکنون مالکان با بازسازی و تعمیرات واحدهای خود، آنها را به چرخه بازار بازگرداندهاند.»
افزایش فایلهای اجاره باعث شده است تا فشار بر قیمتها در مناطق جنوبی کاهش یابد و رشد بیرویه اجارهبها مانند سالهای گذشته دیگر مشاهده نشود. بر اساس قانون سقف اجارهبها که به همه مشاوران املاک ابلاغ شده، میزان افزایش در تهران نباید بیش از ۲۵ درصد باشد و مستأجران میتوانند در صورت تخلف، تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد شکایت ثبت کنند.
رکود ادامهدار؛ خرید و فروش محدود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد که با وجود کاهش قیمتها، معاملات واقعی خرید و فروش بسیار محدود است. وی گفت: «با بررسی ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۵۰ درصد گزارش شده است، اما بیشتر این اعداد هنوز در سامانه معاملات ثبت نشدهاند.» این موضوع نشان میدهد که کاهش قیمتها بیشتر جنبه روانی داشته و هنوز به طور کامل بر بازار عملی اثر نگذاشته است.
همچنین، گودرزی به میانگین زمان لازم برای خانهدار شدن اشاره کرد و گفت: «با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران و تسهیلات خرید یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی، هر خانوار میتواند حدود ۱۲ متر مسکن خریداری کند. به عبارتی دیگر، یک خانواده برای خرید یک خانه پنج تا شش میلیارد تومانی، نیاز به حدود ۸۰ سال پسانداز دارد.»
نقش سایتها و اپلیکیشنها در تغییر قیمتها
یکی از عوامل موثر در روند قیمتسازی در بازار مسکن، سایتها و اپلیکیشنهای فروش ملک هستند. گودرزی در این زمینه گفت: «افراد با مشاهده قیمتهای متفاوت در سایتها، قیمت خانه خود را بالاتر اعلام میکنند و این باعث ایجاد تورم روانی در بازار میشود. در گذشته نظارت بر این سایتها وجود داشت اما پس از مدتی رها شد و قیمتسازیها ادامه یافت.»
او تأکید کرد که باید کنترل و نظارت دقیقتر بر سایتهای فروش مسکن اعمال شود تا قیمتها واقعبینانهتر تعیین شوند و بازار به سمت تعادل حرکت کند.
وضعیت بازار اجاره و قانون سقف افزایش
یکی دیگر از نکات مهم، وضعیت اجارهبها در تهران است. گودرزی اظهار داشت: «با ابلاغ قانون جدید، سقف افزایش اجارهبها در تهران ۲۵ درصد تعیین شده و به مشاوران املاک ابلاغ شده است. این اقدام باعث شده است که رشد بیرویه اجارهبها متوقف شود و وضعیت نسبت به سالهای قبل بهتر شود.»
وی همچنین افزود: «حتی در برخی مناطق افزایش اجارهبها کمتر از ۲۰ درصد بوده و در برخی مناطق دیگر، افزایش کمی بالاتر ثبت شده است. این شرایط باعث ایجاد آرامش نسبی در بازار اجاره شده است و مستأجران از فشار مالی شدید گذشته رهایی یافتهاند.»
وضعیت صنف مشاوران املاک
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به آمار پروانههای صادره و ابطالی اشاره کرد و گفت: «سال ۱۴۰۲، هزار و ۵۰۰ جواز مشاور املاک صادر شد و ۹۰۰ مورد ابطال جواز داشتیم. در سال ۱۴۰۳، ۳۶۷ پروانه صادر و نزدیک به ۱۰۰۰ مورد ابطال شد. این آمار نشان میدهد که درآمد مشاوران املاک کفاف هزینههای آنان را نمیدهد و وضعیت صنف در شرایط بحرانی قرار دارد.»
چشمانداز بازار مسکن تهران
با توجه به کاهش قیمتها و رکود موجود، کارشناسان بازار مسکن پیشبینی میکنند که روند نزولی قیمتها در کوتاهمدت ادامه داشته باشد، اما افزایش معاملات واقعی نیازمند ثبات اقتصادی و حمایت از توان خرید مردم است. بازار مسکن تهران همچنان با چالشهای جدی مواجه است و سیاستهای دولتی، کنترل بازار اجاره، و مدیریت قیمتها نقش کلیدی در بازگشت تعادل به این بازار خواهند داشت.
جمعبندی
-
قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون و حتی در مواردی ۸۰ میلیون تومان کاهش یافته است.
-
خروج اتباع غیرمجاز باعث افزایش فایلهای اجاره در جنوب تهران و کاهش رشد بیرویه اجارهبها شده است.
-
معاملات خرید و فروش همچنان محدود است و رکود چند ساله بازار ادامه دارد.
-
سایتها و اپلیکیشنهای فروش ملک در قیمتسازی نقش دارند و نظارت بر آنها ضروری است.
-
قانون سقف افزایش اجارهبها به کنترل بازار کمک کرده است.
-
درآمد مشاوران املاک کاهش یافته و صنف با بحران مواجه است.
بازار مسکن تهران اکنون در نقطهای حساس قرار دارد؛ کاهش قیمتها فرصتهایی برای خریداران ایجاد کرده اما نیازمند برنامهریزی دقیق و حمایت از توان خرید مردم است تا رکود طولانیمدت به پایان برسد.
