خانهدار شدن برای همه با اصلاح نظام بانکی و مدیریت زمین: کلید مالکیت مسکن
خانهدار شدن مردم در گرو اصلاح نظام بانکی و مدیریت زمین
خبرگزاری اویم شاهانه منتشر کرده
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور و وکیل دادگستری، در گفتوگو با خبرگزاری اویم شاهانه بحران مسکن را از منظر ریشههای داخلی بازار تحلیل کرده و تاکید میکند تا زمانی که ساختارهای کلیدی مانند مدیریت زمین و نقش بانکها اصلاح نشود، هیچ امیدی به خانهدار شدن برای مردم، بهویژه جوانان، وجود ندارد.
از تجربه صنفی تا تحلیل بحران
عقبایی که بیش از دو دهه در اتحادیه مشاوران املاک تهران فعالیت داشته و سمتهای متعددی از جمله رئیس اتحادیه را تجربه کرده، میگوید با توجه به سابقه کاری خود به مرور درمییابد که بحران مسکن نتیجه ترکیبی از سوءمدیریت زمین و ورود بانکها به عرصه سوداگری است. او که سالها در بخشهای مختلف بازار مسکن حضور داشته، بر این باور است که تا این ساختارها اصلاح نشود، بازار مسکن به سویی که مردم انتظار دارند حرکت نخواهد کرد و به ویژه برای نسل جوان، خانهدار شدن دستنیافتنی باقی میماند.
زمین؛ عامل اصلی گرانی
عقبایی با تأکید بر اینکه بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد از قیمت کل مسکن به زمین مربوط است و تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد به هزینههای ساخت ارتباط دارد، به نقد مدیریت نامناسب زمین اشاره میکند. او معتقد است در کشوری که زمین کمبود ندارد، افزایش افسارگسیخته قیمتها به دلیل سوداگری و نبود سیاستگذاری درست است. اگر مدیریت زمین سامان بگیرد و عرضه زمین به شکل عادلانهتری توزیع شود، قیمت مسکن همسو با درآمد خانوارها تنظیم خواهد شد.
خانهای که دستنیافتنی شد
بر اساس مشاهدات میدانی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به‑تقریب نزدیک به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است و به عبارتی یک واحد مسکونی ۷۰ متری برای بسیاری از زوجهای جوان یا خانوادههای طبقه متوسط به طور کامل قابل دسترسی نیست. عقبایی تأکید میکند چنین قیمتهایی نه تنها برای زوجهای جوان، بلکه برای بسیاری از خانوارهای متوسط و حتی مدیران نیز غیرممکن شده است و راهحلهایی مانند اصلاح زمین و تدبیرهای مالی دقیقتر باید در اولویت قرار بگیرد.
وامهای ناکافی و امیدهای بر باد رفته
در نگاه اقتصاد مسکن، وامهای خرید به عنوان ابزاری برای دسترسی به خانه مطرح میشود اما عقبایی میگوید وامهای فعلی پاسخگوی نیاز بازار نیستند. با اشاره به رقمهای موجود—مثلاً وامی در حدود یک و نیم میلیارد تومان—او توضیح میدهد این مبلغ برای خرید حتی بخش کوچکی از یک واحد مسکونی هم کافی نیست و برای بسیاری از زوجهای تحصیلکرده با درآمد ثابت، سالها پسانداز لازم است تا بتوانند اقدام به خرید کنند. این شرایط به افزایش فاصله میان رویاهای خانهدار شدن و واقعیتهای بازار دامن میزند.
تراکمفروشی و بحران شهری
یکی از محورهای اصلی نقد عقبایی، سیاستهای سه دهه اخیر در تهران است که با تشدید تراکمفروشی و رشد بیرویه تراکم ساختمانی، شبکههای زیرساختی از جمله آب، برق و حملونقل را با فشار جدی مواجه کرده است. او میگوید شهر تهران به گونهای طراحی شده بود که ظرفیت جمعیتی آن به تناسب زیرساختهایش باشد، اما با نادیده گرفتن اصول آمایش سرزمین و بدون توجه به نیازهای زیستی شهروندان، اکنون با بحرانهای جدی روبهروست.
نقش بانکها در آتشافروزی بازار
عقبایی بانکها را به عنوان بازیگران کلیدی در بازار مسکن میبیند که به جای ایفای نقش حمایتی در تأمین مالی مسکن، به بنگاهداری و سوداگری روی آوردهاند. به اعتقاد او، قانوناً بانکها نباید وارد خرید، فروش و تولید مسکن شوند، اما در عمل برخی بانکهای خصوصی و دولتی به موتور محرک گرانی تبدیل شدهاند و با ورود به فعالیتهای ساختمانی، عملاً به عاملی برای افزایش قیمتها بدل شدهاند.
شرط خروج از بحران
راهکار اصلی از نگاه این کارشناس، اصلاح ساختار زمین و بازگشت بانکها به وظایف اصلی خود است. او تأکید میکند اگر بانکها از سوداگری فاصله بگیرند و دولت مدیریت زمین را به شکل عادلانه اعمال کند، بخش بزرگی از مشکلات مسکن کاهش مییابد. با این حال، تولید نیز باید در اختیار انبوهسازان و فعالان ساخت و ساز باشد تا عرضه بهبود یابد و قیمتها با درآمدهای خانوار همسو شوند. در کنار این موارد، نیاز به هماهنگی بیشتر بین سیاستهای بانکی، شهری و ملی برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا احساس میشود.
نتیجهگیری
برای خانهدار شدن گستردهتر مردم و کاهش فشار قیمتها، اصلاحاتی عمیق و همهجانبه در سه محور کلیدی لازم است: مدیریت کارآمد زمین شهری، بازنگری در سیاستهای بانکی و نقش دقیق و مشخص دولت در تنظیم عرضه زمین. اگر این سه گام همزمان و با نظارت دقیق اجرا شوند، چشمانداز خانهدار شدن برای جوانان و خانوارهای متوسط روشنتر خواهد شد. خبرگزاری اویم شاهانه این تحلیل را با هدف روشنسازی ابعاد بحران مسکن و بیان راهکارهای عملی منتشر میکند تا بتوان به روندی پایدارتر در این حوزه دست یافت.
