توقف کامل خرید و فروش ملک در بازار مسکن تهران؛ روایت تازه از عمق رکود بازار
تیرماه ۱۴۰۴، نقطه اوج رکود در بازار مسکن؛ مشاوران املاک هشدار میدهند
در حالی که بازار مسکن ایران از سال گذشته با نوسانات گستردهای روبهرو بوده، تیرماه ۱۴۰۴ را باید بهعنوان نقطه اوج رکود بازار معاملات مسکن در نظر گرفت. به گفته داوود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه املاک، خرید و فروش ملک در این ماه عملاً متوقف شده است و وضعیت معاملات نسبت به خرداد نیز بدتر شده است.
این مقام مسئول با استناد به دادههای رسمی مرکز آمار ایران، وضعیت فعلی بازار را ناشی از چند عامل اصلی از جمله رشد قیمتها، کاهش قدرت خرید، سیاستهای ناکارآمد تسهیلاتی و کمتحرکی در حوزه ساختوساز ارزیابی کرده است.
رکود در بازار؛ خرید و فروش تقریباً صفر شده است
داوود بیگینژاد در گفتوگو با رسانهها تأکید کرد که در تیرماه سال جاری، حجم معاملات مسکن در تهران به نزدیک صفر رسیده است. این در حالی است که در خرداد نیز افت معاملات مشهود بود، اما تیرماه رکورد جدیدی در بیتحرکی بازار ثبت کرد.
به گفته او، «رکود سنگینی بر بازار خرید و فروش حاکم است و این روند، در صورت عدم تغییر سیاستهای موجود، ادامهدار خواهد بود.»
کاهش تورم مسکن، اما رکود باقی ماند
طبق آمارهای منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، تورم بخش مسکن در تیرماه کاهش یافته است. این به آن معناست که نرخ رشد قیمتها نسبت به ماههای قبل کندتر شده، اما برخلاف تصور عمومی، این کاهش به معنای ارزان شدن مسکن نیست، بلکه به معنای کند شدن سرعت افزایش قیمتهاست.
با وجود این کاهش، بازار همچنان در رکود مطلق بهسر میبرد و نبود تقاضای مؤثر، خریداران را از ورود به بازار باز داشته است.
جزئیات وامهای خرید مسکن در سال ۱۴۰۴
در شرایطی که یکی از دلایل اصلی رکود، کاهش توان خرید مردم عنوان میشود، دولت و بانک مرکزی سعی کردهاند با افزایش سقف تسهیلات، تحرکی به بازار بدهند.
بر اساس اظهارات بیگینژاد، سقف وام انفرادی خرید مسکن در تهران ۵۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد تومان تعیین شده است.
در دیگر شهرهای بزرگ (بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت)، این رقم برای مجردها ۴۰۰ و برای زوجین ۸۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. همچنین در سایر مناطق کشور، وام خرید مسکن برای مجردها ۳۰۰ و برای زوجها ۶۰۰ میلیون تومان است.
وام جعاله تعمیرات مسکن چقدر است؟
از سوی دیگر، وام جعاله تعمیرات مسکن نیز در سال ۱۴۰۴ به مبلغ ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. این وام در تمامی مناطق کشور قابل دریافت است و میتواند بخشی از هزینههای بازسازی و بهسازی واحدهای فرسوده را پوشش دهد.
آیا این تسهیلات کافی هستند؟
با نگاهی به متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران که به بیش از ۹۰ میلیون تومان در برخی مناطق رسیده، مشخص میشود که وامهای اعلامشده تنها بخش اندکی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهند. حتی با یک میلیارد تومان وام برای زوجها، شاید تنها بتوان یک واحد ۱۰ تا ۱۵ متری در مناطق معمولی تهران خریداری کرد؛ آن هم اگر امکان بازپرداخت اقساط سنگین آن وجود داشته باشد.
امید به بازار واحدهای کوچکمتراژ
نایبرئیس اتحادیه املاک با اشاره به همین نکته عنوان کرد: «تسهیلات جدید، بیشتر بر بازار واحدهای کوچکمتراژ تأثیرگذار بودهاند، چراکه مبلغ وام در خرید واحدهای بزرگتر عملاً بیاثر است.»
این در حالی است که ساخت واحدهای کوچک متراژ نیز با چالشهایی مواجه شده، چرا که برخی طرحهای تفصیلی شهری، اجازه ساخت واحدهای کممتراژ را نمیدهند.
سامانه املاک و اسکان؛ ابزاری برای شفافیت یا مانع جدید؟
یکی دیگر از محورهای مهم صحبتهای بیگینژاد، سامانه ملی املاک و اسکان بود. وی تأکید کرد که از این پس، تمامی خدمات دولتی از جمله یارانه، انشعابات و ثبتنامها، مشروط به ثبت محل سکونت در این سامانه خواهد بود.
با این حال، او از عقبماندگی جدی در زیرساختهای این سامانه ابراز نگرانی کرد. به گفته او، هنوز بخش زیادی از اطلاعات ملکها و سکونت افراد در این سامانه بهروزرسانی نشده و همین مسئله میتواند باعث اختلال در ارائه خدمات شود.
قانون مالیات بر خانههای خالی؛ اجرا شد، اما ناقص
اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی یکی از اقدامات دولت برای افزایش عرضه در بازار اجاره و فروش بوده است. اما بر اساس گزارشها، این قانون هنوز نتوانسته بهطور مؤثر خانههای خالی را شناسایی و مشمول مالیات کند.
بیگینژاد تأکید کرد که نبود بانک اطلاعاتی دقیق و نبود تعامل بین نهادهای مختلف، باعث شده تا کارایی این قانون در عمل بسیار پایین باشد.
ساختوساز در طرحهای تفصیلی؛ واحدهای بزرگ، مردم کمدرآمد
یکی دیگر از انتقادات مطرحشده توسط نایبرئیس اتحادیه املاک، ناهماهنگی میان نیاز بازار و روند ساختوساز شهری است. به گفته او، طرحهای تفصیلی که طی سالهای گذشته اجرایی شدهاند، عمدتاً بر ساخت واحدهای بزرگمتراژ تأکید دارند.
این در حالی است که بخش زیادی از جامعه به دنبال واحدهای کوچک و اقتصادی هستند. در نتیجه این تضاد، مردم یا به حاشیه شهر رانده شدهاند یا ناچار به اجارهنشینی دائمی شدهاند.
تولید مسکن باید متناسب با توان مالی مردم باشد
بیگینژاد تأکید کرد که برای عبور از بحران مسکن، لازم است واحدهای مسکونی متناسب با توان خرید اقشار مختلف تولید شود. این واحدها باید نهتنها در متراژ، بلکه در قیمتگذاری، امکانات و محل قرارگیری نیز متناسب با توان خانوارهای متوسط و کمدرآمد طراحی شوند.
همچنین نوسازی بافتهای فرسوده، میتواند هم به افزایش عرضه و هم به بهبود کیفیت زندگی در مناطق شهری کمک کند.
بازار در آستانه فروپاشی یا بازآرایی؟
با توجه به کاهش شدید معاملات، نبود توان خرید، افزایش قیمتها و سیاستهای نامتناسب، بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار مسکن ایران در آستانه بازآرایی عمیق یا حتی فروپاشی قرار دارد. این شرایط، نه تنها برای مصرفکنندگان که برای تولیدکنندگان و سرمایهگذاران نیز زیانبار است.
تا زمانی که دولت، بانکها و شهرداریها درک مشترکی از وضعیت واقعی بازار نداشته باشند و سیاستگذاریها متناسب با نیاز و توان جامعه صورت نگیرد، رکود عمیق ادامه خواهد داشت.
پیشنهادات کارشناسی برای برونرفت از رکود
۱. بازنگری در طرحهای تفصیلی
اجازه ساخت واحدهای کوچکمتراژ باید در مناطق مختلف شهری صادر شود تا تعادل میان عرضه و تقاضا برقرار شود.
۲. افزایش واقعی تسهیلات بانکی
وامهای فعلی، جوابگوی بازار تهران نیست. نیاز به تسهیلات ارزانقیمت با اقساط بلندمدت و نرخ بهره پایین به شدت احساس میشود.
۳. تقویت سامانههای اطلاعاتی
سامانه املاک و اسکان باید بهروزرسانی شده و بهدرستی با سایر نهادها ادغام شود تا امکان نظارت و سیاستگذاری دقیقتر فراهم گردد.
۴. تولید هدفمند در بافتهای فرسوده
با ارائه تسهیلات ویژه و امتیازهای تشویقی، سرمایهگذاران را به نوسازی بافتهای فرسوده سوق دهیم.
۵. شفافسازی مالیات بر خانههای خالی
اطلاعات باید بهطور کامل از سوی بانکها، شهرداریها و دیگر نهادها در اختیار سازمان مالیاتی قرار گیرد تا اجرای قانون به شکل مؤثر انجام شود.
جمعبندی: آیا چشمانداز روشنی در راه است؟
رکود تاریخی در بازار مسکن ایران، زاییده مجموعهای از تصمیمات ناکارآمد، ساختار معیوب اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم است. آنچه امروز در تیرماه ۱۴۰۴ مشاهده میشود، حاصل انباشت چندین ساله مشکلات ساختاری در حوزه سیاستگذاری مسکن است.
اگر تغییری در روند فعلی رخ ندهد، این رکود میتواند به بحران اجتماعی بزرگتری تبدیل شود. دولت باید هرچه سریعتر با همکاری نهادهای مسئول، اقدامات اساسی در جهت بازتعریف برنامههای مسکن، افزایش توان خرید خانوارها و ارتقای زیرساختهای اطلاعاتی انجام دهد.
قیمت یونولیت – روشهای خرید و تأمین یونولیت
