بحران بیسابقه در بازار مسکن؛ خریداران اولی از بازار حذف شدند
بازار مسکن این روزها با شرایطی بیسابقه مواجه است که عملاً خریداران اولی را از گردونه معاملات خارج کرده و تقاضای مصرفی به کمترین حد خود رسیده است. این وضعیت را رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، خشایار باقرپور، رکودی بیسابقه در طول ۵۰ سال اخیر توصیف میکند که نیازمند نگاه جدی و اصلاحات اساسی در سطح کلان اقتصادی کشور است.
رکود تاریخی و عمیق در بازار مسکن
خشایار باقرپور میگوید رکود فعلی بازار مسکن به هیچ عنوان با رکودهای معمول قابل مقایسه نیست و عمق آن بیسابقه است. بازار مسکن که به عنوان یکی از شاخصهای مهم اقتصادی و اجتماعی کشور شناخته میشود، در حال حاضر تقریباً هیچ خریدار اولی ندارد و همین مسئله نشاندهنده کاهش شدید تقاضای مصرفی است. بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که این رکود یکی از بزرگترین بحرانهایی است که این بازار طی نیم قرن اخیر تجربه کرده است.
این رکود در شرایطی به وجود آمده که نه تنها مشکلات خاص بازار مسکن، بلکه چالشهای کلان اقتصادی، نبود سیاستهای جامع حمایتی و عدم هماهنگی بین دستگاههای مختلف تاثیر مستقیم بر آن گذاشته است. باقرپور تأکید میکند که نمیتوان صرفاً با اقدامات کوچک و جزئی این معضل را حل کرد و نیاز به اصلاحات اقتصادی وسیع وجود دارد تا قدرت خرید خانوارها افزایش یافته و تقاضا در بازار مسکن احیا شود.
معاملات مسکن در وضعیت بحرانی؛ جایگزینی تهاتر به جای خرید و فروش
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه میدهد که در حال حاضر حجم معاملات مسکن بسیار محدود است و عمدتاً معاملات موجود به شکل تهاتری یا تبدیل بهاحسن انجام میشود. این نشاندهنده عدم حضور خریداران واقعی و اولی در بازار است و وضعیت موجود بیانگر کاهش شدید انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن است.
وی همچنین اشاره میکند که سرمایهگذاران به دلیل شرایط بیثبات اقتصادی و نگرانی از کاهش ارزش داراییها، تمایل چندانی به حضور در بازار مسکن ندارند. این عامل باعث شده جریان سرمایه از این بازار به سمت گزینههای دیگری مانند ارز و طلا سوق پیدا کند که به افزایش رکود در بخش مسکن دامن زده است.
تأثیر روانی جنگ ۱۲ روزه و نوسانات اقتصادی بر بازار مسکن
باقرپور به تاثیر جنگ اخیر و نوسانات اقتصادی اشاره میکند و میگوید که هرچند جنگ تنها ۱۲ روز به طول انجامید، اما اثرات روانی آن به شدت بر بازار سرمایهگذاری در بخش مسکن تأثیر گذاشته است. این رویدادهای ناگهانی باعث بیاعتمادی سرمایهگذاران و کاهش فعالیتهای اقتصادی در حوزه ساختمانسازی شده است.
وی تاکید دارد که این شرایط نه تنها در کوتاهمدت، بلکه در میانمدت نیز پیامدهای منفی به همراه خواهد داشت و باعث افزایش مشکلات بازار مسکن خواهد شد. به همین دلیل نیاز است سیاستهای اقتصادی دقیقتر و جامعتری طراحی شود تا اعتماد سرمایهگذاران به این بازار بازگردد.
کاهش نقدشوندگی بازار؛ تهدید جدی برای تولید و عرضه مسکن
کاهش معاملات و نقدشوندگی در بازار مسکن، علاوه بر ایجاد مشکل برای فعالان حوزه، به تولید مسکن نیز آسیب وارد میکند. باقرپور توضیح میدهد که وقتی نقدشوندگی کاهش یابد، تولیدکنندگان توان ادامه فعالیت را از دست میدهند و در نهایت مجبور به خروج از بازار خواهند شد. این روند به ویژه در بلندمدت باعث ایجاد تورم و افزایش ناگهانی قیمتها میشود.
وی تاکید دارد که برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا منجر به جهشهای قیمتی میشود که این جهشها به خودی خود مشکلات بیشتری برای بازار مسکن و مصرفکنندگان ایجاد میکند.
چشمانداز آینده بازار مسکن؛ کاهش عرضه و افزایش تقاضای پنهان
باقرپور با اشاره به اینکه عرضه مسکن در حال حاضر به شدت کاهش یافته است، میگوید تقاضای فعلی پایین است اما تقاضای انباشتهشده در جامعه وجود دارد که ممکن است در آینده نزدیک بروز کند. این وضعیت اگر با کاهش عرضه همراه باشد، به افزایش جدی قیمتها و تورم در بازار منجر خواهد شد.
وی معتقد است که در کوتاهمدت و میانمدت نمیتوان به بهبود سریع بازار مسکن امیدوار بود مگر اینکه اصلاحات کلان اقتصادی انجام شود و شرایط برای بازگشت خریداران واقعی فراهم گردد.
نقش نیروی کار خارجی در صنعت ساختمان و اثر آن بر هزینه ساختوساز
یکی از موضوعات مورد بحث در بازار مسکن، نقش نیروی کار خارجی در تولید ساختمان است. رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران بیان میکند که بخش قابل توجهی از نیروی کار ساختمانسازی را کارگران اتباع خارجی تشکیل میدهند که عمدتاً در مشاغل ساده و حقوق پایین فعالیت میکنند.
وی با تحلیل هزینههای ساخت مسکن توضیح میدهد که اگر تمامی این نیروی کار جایگزین با نیروی کار ایرانی شود که حقوق بالاتری دریافت میکند، افزایش هزینه ساخت تنها حدود یک درصد خواهد بود. بنابراین نمیتوان گفت خروج اتباع خارجی باعث گرانی قابل توجه مسکن میشود، بلکه عوامل دیگری مانند افزایش قیمت مصالح و نوسانات بازار تاثیر بیشتری دارند.
پیشنهاد مدل مسکن تدریجی برای افزایش توان خرید مستأجران
یکی از راهکارهای مطرح شده برای مقابله با بحران مسکن، اجرای مدل «مسکن تدریجی» است. در این مدل، خریدار با پرداخت بخشی از هزینه خانه، مالکیت خود را شروع میکند و به مرور زمان و از طریق پسانداز و کاهش اجارهبها، مالک کامل واحد مسکونی میشود.
باقرپور توضیح میدهد که این مدل باعث میشود مصرفکننده از همان ابتدا در خانه زندگی کند و به تدریج سهم مالکیت خود را افزایش دهد. سرمایهگذاران نیز بخشی از هزینهها را تأمین میکنند و اجارهبها دریافت میکنند. این طرح مورد استقبال وزارت تعاون قرار گرفته و هماهنگیهایی با وزارت راه و شهرسازی نیز انجام شده است.
لزوم هماهنگی دستگاههای مختلف برای حل بحران مسکن
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید میکند که بحران مسکن نمیتواند توسط یک دستگاه یا نهاد به تنهایی حل شود و نیازمند همکاری و هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، شهرداریها، شوراهای شهر، وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و سایر نهادهای مرتبط است.
او اشاره میکند که تا زمانی که این هماهنگی وجود نداشته باشد، مشکلات بازار مسکن همچنان پابرجا خواهند بود و هیچ راهکار مؤثری نمیتواند اجرا شود.
رفع موانع تولید مسکن کوچکمتراژ؛ کلید تامین مسکن ارزانقیمت
باقرپور به محدودیتهای ساخت مسکن کوچکمتراژ اشاره میکند که یکی از موانع جدی در تأمین مسکن ارزان قیمت است. او میگوید برای رفع نیاز دهکهای کمدرآمد باید سیاستها و سازوکارهای مربوط به تولید مسکن کوچکمتراژ اصلاح شود تا راه برای ساخت و عرضه این نوع واحدها باز شود.
این اقدام میتواند بخشی از تقاضای مسکن را پاسخ دهد و فشار روی بازار را کاهش دهد.
پایان بحران مسکن؛ نیازمند اصلاحات عمیق و فوری
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در پایان با تأکید بر اینکه بحران مسکن تنها مختص دولت فعلی نیست بلکه به چند دهه گذشته بازمیگردد، میگوید اکنون زمان آن رسیده که ساختارهای ناکارآمد اصلاح شوند و بازار مسکن به کالایی مصرفی تبدیل شود تا مردم بتوانند به راحتی خانهدار شوند.
