بازار مسکن زیر سایه سنگین بانکها و فرار مالیاتی
در سالهای اخیر بازار مسکن ایران با نوسانات شدید قیمتی مواجه شده است. کارشناسان دلایل مختلفی را برای این روند افزایشی عنوان کردهاند، اما یکی از عوامل کمتر مورد توجه قرار گرفته، نقش بانکها در این بازار است؛ نقش پنهانی که حالا به وضوح در قیمت زمین، خانههای خالی و کاهش عرضه خود را نشان میدهد. در این مقاله، به بررسی عملکرد بانکها در بازار مسکن، تأثیر آن بر نظام مالیاتی کشور و راهکارهای مقابله با این چالش پرداختهایم.
بنگاهداری بانکها؛ فراتر از وظایف بانکی
بانکها که ذاتاً برای ارائه خدمات مالی، اعطای وام و پشتیبانی از تولید فعالیت میکنند، در سالهای اخیر به یکی از بازیگران اقتصادی در حوزههای غیرمرتبط با مأموریت خود تبدیل شدهاند. یکی از مهمترین این حوزهها، بازار مسکن است.
در شرایطی که وظیفه بانکها، تسهیلگری در تأمین مالی پروژهها و حمایت از تولیدکنندگان است، برخی از این نهادها وارد بازی خرید زمین، ساختوساز و انباشت املاک شدهاند. این بنگاهداری نهتنها منجر به تغییر ساختار درآمدی بانکها شده، بلکه شفافیت مالی آنها را نیز با چالش مواجه کرده است.
ردپای بانکها در رشد قیمت ملک
ورود گسترده بانکها به بازار زمین و مسکن، یک اختلال جدی در سازوکار عرضه و تقاضای طبیعی ایجاد کرده است. بانکها بهواسطه منابع مالی عظیم، توانایی خرید ملک در مقیاس بالا و نگهداری آنها را دارند. از سوی دیگر، برخلاف فعالان خصوصی، این نهادها الزامی برای فروش سریع داراییهای خود ندارند. همین موضوع منجر به احتکار گسترده، کاهش عرضه واقعی در بازار و رشد مصنوعی قیمتها شده است.
در برخی موارد، بانکها بهواسطه شرکتهای زیرمجموعه یا هلدینگهای سرمایهگذاری خود، اقدام به خرید انبوه زمین در مناطق پرمتقاضی کردهاند. نتیجه آن چیزی نیست جز افزایش هزینه ساخت، افزایش قیمت نهایی مسکن و دور شدن طبقات متوسط و پایین جامعه از توان خرید خانه.
خانههای خالی؛ زخمی بر پیکره بازار مسکن
بر اساس آمارهای رسمی، صدها هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که بسیاری از آنها متعلق به بانکها یا شرکتهای وابسته به آنهاست. این املاک یا به قصد فروش با قیمتهای بالا نگه داشته میشوند یا به امید افزایش ارزش، سالها بدون استفاده باقی میمانند.
وجود خانههای خالی نهتنها عرضه را کاهش داده و بر قیمتها فشار وارد کرده، بلکه اجرای سیاستهایی همچون مالیات بر خانههای خالی یا مالیات بر عایدی مسکن را نیز با مشکل مواجه کرده است. بسیاری از این املاک بهنام شرکتهای واسطه یا نهادهای حقوقی ثبت شدهاند که شناسایی آنها برای نهادهای مالیاتی بسیار دشوار است.
فرار مالیاتی و کاهش درآمد دولت
بانکها بهدلیل ساختار پیچیده مالی و فعالیت از طریق شرکتهای متعدد، از معافیتهای مالیاتی زیادی بهرهمند شدهاند. بسیاری از شرکتهای زیرمجموعه آنها بهصورت رسمی معاف از مالیات هستند و بخشی دیگر نیز با ارائه صورتهای مالی ناقص، از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی میکنند.
درآمدهای حاصل از بنگاهداری این بانکها، بهطور کامل مشمول مالیات نمیشود و همین موضوع منجر به کاهش سهم واقعی آنها در درآمدهای مالیاتی دولت شده است. این در حالی است که فشار مالیاتی بیشتری بر سایر اقشار جامعه وارد میشود.
رقابت ناعادلانه با بخش خصوصی
یکی دیگر از آثار منفی بنگاهداری بانکها، برهمزدن توازن در رقابتهای اقتصادی است. در حالی که یک شرکت ساختمانی یا انبوهساز خصوصی باید از منابع محدود برای ساختوساز استفاده کند، بانکها با دسترسی به منابع ارزان و بدون ریسک، وارد این حوزه شدهاند. این مسئله باعث شده تا بازیگران سنتی و تولیدکنندگان واقعی مسکن، از بازار حذف شوند و انحصار در دست چند نهاد بزرگ باقی بماند.
ناکارآمدی مالیات بر خانههای خالی
اگرچه سیاستگذاران تلاش کردهاند با وضع مالیات بر خانههای خالی، این املاک را وارد بازار کنند، اما نبود ضمانت اجرایی و ضعف در شناسایی مالکان واقعی باعث شده تا این قانون چندان مؤثر نباشد.
برخی مالکان با پرداخت جریمههای ناچیز، ترجیح میدهند همچنان واحدهای خود را خالی نگه دارند. این موضوع بهویژه در مورد بانکها و نهادهای بزرگ اقتصادی، بیشتر صدق میکند که توانایی مالی لازم برای پرداخت این جرایم را دارند و نیازی به عرضه ملک خود نمیبینند.
راهکارهایی برای مهار بنگاهداری بانکی
افزایش شفافیت مالی
اولین گام، الزام بانکها به ارائه صورتهای مالی تجمیعی برای تمامی شرکتهای زیرمجموعه است. این موضوع به سازمان امور مالیاتی امکان میدهد که درآمدهای مشمول مالیات را شناسایی و فرار مالیاتی را محدود کند.
اصلاح قوانین مالیاتی
قوانین فعلی دارای شکافهای زیادی است. لازم است مقررات مالیاتی بهگونهای تدوین شود که بنگاهداری بانکها بهصورت ویژه و مستقل از فعالیتهای اصلی بانکی مشمول مالیات شود.
استفاده از فناوریهای نوین
با استفاده از دادههای مصرف آب، برق و گاز میتوان خانههای خالی را با دقت بالاتری شناسایی کرد. همچنین سامانههای هوشمند میتوانند اطلاعات ثبتی، بانکی و مالیاتی را بهصورت همزمان تحلیل کرده و الگوهای احتکار ملک را کشف کنند.
طراحی نظام مالیاتی پلکانی
افزایش نرخ مالیات بهصورت پلکانی بر اساس مدتزمان خالیماندن ملک، یکی از راهکارهای انگیزشی برای عرضه سریعتر املاک به بازار است. هرچه مدت خالیماندن طولانیتر باشد، نرخ مالیات نیز باید افزایش یابد.
تقویت نظارت بر بانکها
بانک مرکزی و نهادهای نظارتی باید نقش فعالتری در نظارت بر فعالیتهای غیربانکی بانکها ایفا کنند. محدود کردن دامنه سرمایهگذاری مستقیم بانکها در بازار مسکن، میتواند گام بزرگی در کنترل قیمتها باشد.
سخن پایانی: اصلاحات ضروری برای آینده پایدار بازار
بازار مسکن در ایران نیازمند اصلاحات ساختاری، شفافیت و نظارت بیشتر است. بانکها اگرچه بازیگران مهمی در اقتصاد هستند، اما نباید بهواسطه قدرت مالی و دسترسی به منابع ارزان، بازار مسکن را در انحصار خود بگیرند.
تقویت قوانین مالیاتی، اصلاح سازوکار شناسایی املاک، افزایش شفافیت بانکی و اعمال سیاستهای بازدارنده در مورد خانههای خالی، میتواند به افزایش عرضه، کنترل قیمت و تحقق عدالت مالیاتی منجر شود.
همکاری بیننهادی بین سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و شهرداریها، برای تبادل دادهها و اجرای مؤثر سیاستها، یکی از الزامات تحقق این اهداف است.
