آینده مبهم بازار مسکن در ایران؛ قیمت تمامشده هر متر مربع چقدر است؟
رکود بیسابقه، قیمتهای غیرواقعی و خروج سازندگان از بازار مسکن
بازار مسکن در ایران طی ماههای اخیر وارد مرحلهای بیسابقه از رکود و ابهام شده است. بسیاری از کارشناسان از جهش بیمنطق قیمتها و در عین حال افت شدید معاملات سخن میگویند. در این میان، اظهارات اخیر خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران درباره وضعیت فعلی بازار مسکن، نشاندهنده چالشی عمیقتر از آن چیزی است که پیشتر تصور میشد.
رکود ۱۰۰ درصدی در بازار مسکن نسبت به سال گذشته
باقرپور در گفتوگویی با رسانهها اعلام کرد: رکود در بازار مسکن در بهار ۱۴۰۴ نسبت به بهار ۱۴۰۳، صد درصد افزایش یافته است. این رقم به معنای آن است که معاملات مسکن در برخی مناطق تقریباً به صفر رسیدهاند یا نسبت به گذشته نصف شدهاند. این وضعیت، زنگ خطری جدی برای سرمایهگذاران، تولیدکنندگان، خریداران و حتی دولت است که برنامههای توسعهای متعددی برای حوزه مسکن طراحی کرده بود.
قیمت تمامشده ساخت مسکن؛ چرا قیمتها پایین نمیآید؟
در حالی که برخی فعالان بازار از احتمال کاهش قیمت مسکن صحبت میکنند، باقرپور تأکید دارد: کاهش قیمتها بدون کاهش هزینه ساخت، غیرواقعی و ناپایدار خواهد بود. به گفته او، در بسیاری از مناطق تهران، قیمت تمامشده هر متر مربع مسکن به بیش از ۸۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم شامل هزینه زمین، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی، عوارض شهرداری، مالیات و سایر هزینههای جانبی است.
بنابراین، هرگونه کاهش قیمت بدون کاهش این هزینهها به معنای فروش زیر قیمت تمامشده و در نهایت خروج سازندگان از بازار خواهد بود؛ پدیدهای که هماکنون نیز در حال وقوع است.
هیجانات روانی و تاثیر آن بر قیمت مسکن
باقرپور بخشی از شرایط کنونی بازار مسکن را ناشی از فضای روانی حاصل از تحولات سیاسی و اجتماعی میداند. به گفته او، بسیاری از افراد به دلیل نگرانی از ناپایداری اقتصادی یا سیاسی، تمایلی به خرید ملک ندارند. این در حالی است که برخی مالکان نیز به امید افزایش قیمتها، از فروش یا اجاره ملک خودداری میکنند. این رفتار دوطرفه، بازار را وارد چرخهای معیوب از رکود و بیثباتی کرده است.
تفاوت بین «نیاز» و «تقاضا» در بازار مسکن
یکی از مهمترین نکات مطرحشده در این تحلیل، تفاوت میان نیاز و تقاضا در بازار مسکن است. اگرچه نیاز به مسکن در کشور همچنان بالا باقی مانده، اما تقاضا بهشدت کاهش یافته است؛ چرا که بخش زیادی از جامعه توان خرید مسکن را از دست دادهاند.
این افت تقاضا باعث شده که حتی با وجود نیاز بالا، تولیدکنندگان به دلیل نبود مشتری، از فعالیت در این حوزه صرفنظر کنند. در بلندمدت، همین روند میتواند باعث کمبود شدید عرضه و جهشهای ناگهانی قیمت شود.
مهاجرت معکوس به تهران؛ چالشی برای سیاستگذاران
در اظهارات مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، نکته دیگری نیز به چشم میخورد و آن افزایش مهاجرت معکوس به تهران است. بسیاری از افراد به دلیل نبود فرصتهای شغلی، امکانات رفاهی و خدماتی در شهرستانها، ناچار به بازگشت یا مهاجرت به پایتخت هستند.
او تأکید میکند که ممنوعیت ورود مهاجران به تهران بهصورت قانونی و دستوری امکانپذیر نیست و با اصول حقوق شهروندی در تضاد است. بنابراین تنها راهکار مؤثر، افزایش کیفیت زندگی و امکانات در شهرستانها است تا انگیزه برای مهاجرت به تهران کاهش یابد.
عدم نقدشوندگی؛ ضربهای سنگین به سازندگان مسکن
یکی از مهمترین دلایل خروج سازندگان از بازار مسکن، کاهش شدید نقدشوندگی داراییها در این حوزه است. مسکن، به عنوان یک دارایی ثابت، در شرایط رکود با کاهش تقاضا، تبدیل به کالایی غیرقابل فروش میشود. همین مسئله باعث شده که بسیاری از سازندگان و سرمایهگذاران، سرمایه خود را به بازارهای دیگر مانند طلا، ارز یا بورس منتقل کنند.
این روند، در صورت ادامهدار شدن، میتواند آسیبهای جدی به زنجیره تأمین، اشتغال و توسعه شهری وارد کند.
عوامل کلیدی رکود در بازار مسکن
۱. افزایش هزینههای تولید و ساخت
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، حقوق کارگران، هزینه زمین و عوارض دولتی باعث رشد شدید هزینه ساخت شده است.
۲. کاهش قدرت خرید مردم
افزایش تورم، کاهش ارزش پول ملی و رکود اقتصادی، توان خرید اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بهشدت کاهش داده است.
۳. عدم سیاستگذاری مؤثر از سوی دولت
نبود مشوقهای مالیاتی، تسهیلات بانکی کافی و برنامههای حمایتی، یکی از دلایل رکود در بخش عرضه و تولید است.
۴. فضای روانی و بیاعتمادی عمومی
عدم پیشبینیپذیری اقتصاد و نگرانی از آینده باعث شده بسیاری از مردم تصمیمگیری درباره خرید مسکن را به تعویق بیندازند.
خطر جهش قیمت در آینده نزدیک
یکی از هشدارهای جدی مطرحشده توسط کارشناسان، احتمال جهش دوباره قیمت مسکن در صورت بهبود نسبی شرایط اقتصادی است. در صورتی که قدرت خرید مردم افزایش یابد اما به دلیل رکود فعلی، تولیدکنندگان از بازار خارج شده باشند و عرضه کاهش یافته باشد، این تعادل شکننده منجر به انفجار قیمتی خواهد شد.
چه باید کرد؟ راهکارهایی برای خروج از بحران
برای دولت:
-
ارائه تسهیلات ارزانقیمت به خریداران واقعی
-
حمایت از سازندگان از طریق کاهش مالیاتها و عوارض
-
کنترل تورم و تثبیت اقتصاد کلان
-
توسعه زیرساختها در شهرستانها برای کنترل مهاجرت
برای تولیدکنندگان:
-
استفاده از فناوریهای نوین برای کاهش هزینه ساخت
-
همکاری با تعاونیهای مسکن برای تأمین تقاضای گروههای خاص
-
انعطاف در قیمتگذاری برای جذب مشتریان واقعی
برای خریداران:
-
رصد دقیق شرایط بازار و تحلیل آگهیها
-
استفاده از فرصتهای احتمالی کاهش قیمت
-
حفظ نقدینگی و عدم ورود هیجانی به بازار
جمعبندی: آیا بازار مسکن در مسیر فروپاشی است؟
اگرچه در نگاه اول، رکود بازار مسکن و کاهش معاملات ممکن است نشانهای از فروپاشی باشد، اما در حقیقت، بازار در حال پوستاندازی است. کاهش تقاضای مصنوعی، فیلتر شدن خریداران غیرواقعی، و آشکار شدن مشکلات ساختاری، زمینه را برای اصلاحات اساسی فراهم کرده است.
اما این اصلاحات، تنها در صورت وجود اراده سیاسی، اقتصادی و اجتماعی ممکن خواهد بود. اگر دولت و بخش خصوصی نتوانند برای خروج از این بحران برنامهریزی کنند، بازار مسکن ایران ممکن است وارد دورهای طولانی از رکود، کمبود عرضه و جهشهای قیمتی شود که تبعات آن برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه بسیار سنگین خواهد بود.
